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[ビル] 自社ビルの維持管理

Q:弊社のビルは建築後30年になります。今のところ不具合はありませんが、今後修繕費がかさむことが心配です。気を付ける部分があるとすれば何ですか?

定期的な点検で修繕費を抑制

A:随分品質の良い建物だと思います。建物は出来てからすぐ、厳しい自然環境と長期にわたる人為的損耗などにさらされます。特に、雨風・湿気・積雪・寒冷・海塩粒子・太陽光線・蟻害など時間を経るほど2次曲線的に劣化が進行してゆきます。

 したがって、30年の間不具合が生じなかったとしても、見えないところに“予兆”があっても不思議ではありません。特に建物の寿命を大きく左右する“漏水”には注意が必要です。屋上の漏水は勿論、外壁クラックならびにコーキング部などからの漏水、さらには建物内の設備機器などからの漏水も建物の劣化を進行させる要因となります。

 これら漏水の微細な前兆は、専門家であっても発見することが困難な場合もあります。そのため、人間の体と同様、定期的に点検することが後々大きな出費を避けることになります。また、前回に行った定期点検時の老朽化進行度合いの予測と、現実の進行度合いを比較することでより効果的な長期修繕計画を立てることができます。

 それでは、定期点検はどこに頼めば良いのでしょうか。塗装業者は塗装のことには詳しくても防水関係には詳しくありません。水が浸透しコンクリートが損傷していれば、劣化した部分を取り除くことも必要になります。残念ながら点検を専門に扱う業者は多くありませんし、その技術、ノウハウもそれほど蓄積されていないのが現状です。また、いざ修繕工事となると、現実に使われている建物の工事ですから安全の確認、使用制限カ所の調整など手続き面の配慮も重要です。現場の状況に応じた適切なコミュニケーションが必要となるのです。

 そこでお勧めするのが、建物改修の実績とノウハウを持つ建診協加盟の設計事務所です。建診協は全国に支部を置く改修の専門家集団として多くの情報を蓄積しています。

 建築の世界にも環境問題の波が押し寄せ、管理や修繕コストが注目され始めています。手当てをすれば建物の寿命は必ず延びます。しっかり点検してビルを長期にわたり維持してください。

建物診断設計事業(協)(建診協)中国支部長
黒瀬徳良氏
岡山市天瀬南町3-9 (株)石津建築設計事務所内
TEL.086-222-7023

本誌:2005年2.11号 39ページ

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